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高収益を実現する理由
高利回りを実現する理由
老人ホームの立地として基準となるのは、車が出入りしやすい道路幅があること、津波などの自然災害の危険が低いところ、などが挙げられます。 車が出入りしやすいというのは、デイサービスなどではワゴン車を使用することになりますし、家族のご訪問などを配慮すると道幅に少し余裕が必要になるからです。 一般の賃貸住宅では、足回りの良さが最大の武器となります。駅や商業施設から遠いような利便性に欠ける土地は敬遠されがちになっています。特に単身者向けのマンションであればなおさらその敬遠の傾向は強くなります。 しかし、高齢者向けの施設であれば、入居者は通勤も必要ありませんし、料理もされないので買い物もご自身ではほとんどされません。駅から遠くても問題はないのです。 その為、弊社の取り扱う物件では、これまで駐車場にしていたものの車離れで空いてしまったところや、駅から遠いからと空地になったままの土地なども活用し、きちんと収益を上げています。また、他の用途では活用しにくい変形地であっても建てられることも強みになります。 そして、このような立地条件の悪い土地は安く入手することができます。土地が安く買えた結果、販売価格は安くできます。 しかし、それが介護会社へ賃貸する事務所賃料、および入居者へ賃貸する居室賃料を下げる原因にはなりません。 また、建築費に関しても、施設内での必要な設備は集中してつくり、また各室内にはキッチンや浴室を設置しないことによりコストダウンにつなげています。 このような仕組みにより、安定した高利回りを実現しているのです。
最大の強み
それは、賃料の安さとなります。 高齢者の住まいのうちでもっとも必要とされ、足りていないのは、資産をお持ちでない、年金、生活保護、介護保険などの公的な資金で暮らしている方たちの住まいです。 例えば、大阪市であれば生活保護のうち、住居補助費は4万2000円ですから、その額に収まるように家賃を設定しなければなりません。 そこで、弊社の物件では平均4万円前後に設定し、先述したような公的な資金で生活している方にも安心して入居できるようにしています。 また、年金で暮らしている方であれば、2011年度の平均で国民年金、厚生年金の合計が20万円ほどですから、入居前アンケートの結果でもわかるように、住居費、管理費、食費、生活の各種サービスにかかる出費の希望金額は15万円以内です。 他の老人ホームが20万円から30万円、サ高住では家賃だけで6万円以上、すべて含めると16万円以上になります。 そこで、家賃が4万円前後、その他生活に必要な費用と合わせて10万円前後で収まるとなれば、入居者が喜ばれるのも納得頂けると思います。