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儲かる不動産の定義

不動産投資で成功するのには必ず理由があります。弊社はそのノウハウをしっかりと蓄積していますので、その点についてご説明していきます。

面倒な管理運営は不動産会社に任せる

不動産投資において、賃貸マンション経営や、テナントビル経営では、いくら利回りが高く、立地が優れている物件を購入しても、その後の管理をしっかりとしなければ期待する成果を上げる事はできません。

管理の不備で空室が多く発生すれば利回りは低下してしまいますし、適正な募集ができなければ優良な物件でも入居者が決まらないという事態も考えられます。だからこそ、物件購入後の管理運営は大変重要となります。
しかしながら、管理運営に大きな工数を割いていては、手間や労力をかけずにできる不動産投資の最大のメリットが活かされないことになります。弊社では、物件そのものをサブリース、転貸するという方法をとり、この課題を解決しております。

サブリースとは、不動産会社が貸主から借りた建物を実際の入居者に転貸し、一定の建物管理を行うというものです。この方式であれば空室の有無にかかわらず、賃料収入は一定なので経営が安定しますし、入居者の募集や管理などの専門知識も不要になります。

サブリースは30年一括借り上げなどと銘打っていても、それは30年間同じ家賃の保証があるわけではありません。一般的には3年ごとに賃料の見直しがあり、その都度、貸主と借主で協議して更新します。理由は、建物の劣化や地価の変動、入居者の状況などから家賃を引き下げなければ入居に繋がらない場合があるからとなります。

弊社では、この点「老人ホーム経営」という性質上、家賃の変動が少なく、高齢者ということで単身者や学生のように生活状況が変わる事がほとんどありません。このような理由により、30年一括借り上げの契約で賃料の見直しは10年間ありません。よって、10年間固定家賃となり、家主にも安定した経営となります。

出口戦略のキャピタルゲインを考えて始める

不動産投資の目的はインカムゲイン、定期的な家賃収入を得ることが大きな目的となります。そのため、多くの不動産会社や不動産投資の本にはそこまでのアドバイスで終わってしまっている事が多く、その結果、購入した物件の収益が上がらず、利益を生むはずの不動産が逆に重荷になってしまうという事や売りそびれて老築化した物件をそのまま持ち続けてしまっているケースが非常に多く見受けられます。

本当の収益物件購入時の決め手はその先にあります。つまり、出口戦略をいかにして考えるかが非常に重要になってきます。具体的にはキャピタルゲイン、売却益を考えて保有期間を検討するというものとなっており、多くの人はこの点を理解せず、一度手に入れた物件を生涯持ち続けるということをしてしまいます。

参考までに記載しますと、購入時から5年後に売却を考えた場合、所有期間の収益はもちろん、売却時の利益はどの程度になるのか、その手残り金を次にどう運用していくかが重要になります。買う時にはそこまで試算しておくことが長期的な利益につながります。もちろんこの試算は自分ひとりでできることではありません。そのためには、いいアドバイザーを見つけることがなにより大切なのです。